Que faire en cas de squat du logement ?

Squat : l’expulsion de squatteurs (occupant sans droit ni titre) est une entreprise toujours difficile nécessitant le respect d’une procédure qui peut s’avérer longue et coûteuse pour les propriétaires. Le paradoxe de notre législation tient au fait que les squatteurs se voient reconnaître, malgré l’illégalité de leur occupation, le bénéfice du droit au logement. Il convient donc de suivre une procédure adaptée en fonctions des cas.

Le logement est squatté

Un squatteur, ou occupant sans droit ni titre, est une personne qui s’est installée sciemment dans un logement par voie de fait et qui n’a jamais été titulaire d’un bail.

Si ces occupants sont entrés dans les lieux depuis moins de 48 heures, la force publique peut procéder à leur expulsion immédiate et forcée, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une décision d’expulsion. Il conviendra alors de réunir tout document et attestation de voisinage témoignant de la date d’arrivée des squatteurs afin de faire appel au commissariat pour intervention.

Au-delà d’un squat de plus de 48 h, le propriétaire des lieux sera contraint d’engager à l’encontre des squatteurs, une procédure judiciaire en vue d’obtenir une décision prononçant, d’une part, leur expulsion immédiate des lieux, et d’autre part, leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

NB : Si le logement était vacant au moment du squat, cette procédure reste à la charge du propriétaire. Dans le cas où le logement fait l’objet d’un squat suite au départ furtif de son locataire légitime, la procédure d’expulsion de tout occupant est prise en charge par la garantie loyers impayés si cette assurance a été souscrite.

La mise en œuvre de la procédure d’expulsion

Bien qu’occupant sans droit ni titre, le squatteur dispose des mêmes droits et garanties qu’un locataire en matière d’expulsion.
Pour être en mesure d’engager une procédure d’expulsion, le bailleur doit, d’une part, démontrer que son bien est occupé, et d’autre part, recueillir l’identité exacte des occupants sans droit ni titre présents sur les lieux (au moins 1 seul d’entre eux suffit).
En effet, le propriétaire ne peut pas faire délivrer d’assignation en expulsion « contre X ».

Dans un premier temps, il recherche et met en œuvre les moyens de preuve les plus rapides et efficaces : pièces diverses, attestations de voisins ou du gardien de l’immeuble… Dans un second temps, il mandate un huissier en vue d’interroger les occupants sur leur identité et le titre dont ils pourraient justifier.

La plus souvent, les éléments recueillis au cours de cette phase d’instruction suffisent à établir l’état d’occupation du bien, l’identité d’au moins un occupant, et permettent de lancer la procédure.

Il arrive parfois que même si tous les  moyens ont été mis en œuvre, les éléments recueillis restent insuffisants. :
Exemple : pas de nom sur la boite aux lettres, pas d’attestation des voisins, l’huissier ne rencontre personne lors de ses passages…)
Le bailleur devra alors mandater un avocat qui plaidera une requête devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Il  sollicitera ensuite du juge qu’il rende une ordonnance autorisant un huissier de justice à dresser un constat. Ce dernier pourra ainsi établir le constat, relever l’identité des occupants, et pénétrer dans les lieux avec l’assistance d’un serrurier si besoin est.
Une fois les éléments de preuve réunis, l’avocat saisit le tribunal judiciaire d’une demande d’expulsion par voie d’assignation délivrée par huissier aux occupants. Il convient de noter que le tribunal compétent est celui du domicile du bien squatté.

Les opérations d’expulsion des squatteurs

Le jugement ordonnant l’expulsion doit être signifié aux occupants sans droit ni titre. Si les squatteurs ne quittent pas le logement dans le mois qui suit la signification, l’huissier de justice leur délivrera un commandement de quitter les lieux.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 supprime la possibilité pour les squatteurs d’un domicile de bénéficier du délai légal de deux mois (prévu par l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution) entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l’expulsion.
Elle précise également que les squatteurs ne pourront plus bénéficier de la trêve hivernale (entre le 1er novembre et le 31 mars) qui ne protégera désormais que les seuls locataires bénéficiant d’un bail.

Dans l’éventualité où les occupants viendraient à rester dans le logement, l’huissier sollicitera le concours de la force publique auprès du Préfet pour l’assister dans l’expulsion des squatteurs. La préfecture peut néanmoins refuser l’octroi du concours de la force publique.
Dans ce cas, le propriétaire pourra se retourner contre l’Etat devant le tribunal administratif en sollicitant la réparation des préjudices subis du fait du refus du concours de la force publique.

Toute l’équipe d’EDC reste à votre écoute, n’hésitez pas à nous contacter !

Coralie Gasquet, univers Immobilier
Mise à jour le 18/01/2019

SOURCE : https://www.assoedc.com/que-faire-en-cas-squat-du-logement/